Soziale Wohnraumförderung für Mietwohnungsmaßnahmen

  • Förderung bis zu 85 % der Gesamtkosten
  • Zinsgünstige Förderdarlehen und Zuschüsse

Förderung von Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie Studentenwohnheimplätzen


Sie interessieren sich für die Soziale Wohnraumförderung? Im Folgenden finden Sie Informationen zu verschiedenen Fördermöglichkeiten und Aspekten der Sozialen Wohnraumförderung. Hier finden Sie eine Erklärung, was die Soziale Wohnraumförderung ist und wie Sie die Mittel beantragen.

Zweck und Ziel der Förderung

Förderung von Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie Studentenwohnheimplätzen 

Der Schwerpunkt der Förderung liegt auf der Schaffung von Wohnraum für kinderreiche Familien, Alleinerziehende sowie für ältere Menschen, Schwerbehinderte und Wohnungsnotfälle.  

Was wird gefördert?

Neubau, Ersterwerb, Ausbau, Erweiterung  

Wo wird gefördert?

Im Land Schleswig-Holstein unter Beachtung von Kontingenten

Wer ist antragsberechtigt?

Natürliche und juristische Personen, deren Bonität gegeben ist, sowie Kommunen

Technische Fördervoraussetzungen

  • Angemessenheit der Kosten
  • Einhalten von Mindeststandards nach der Energieeinsparverordnung


Weg der Antragstellung

Nach Zustimmung der Kommune mit Bestätigung über den Bedarf und technischer Prüfung durch die ARGE//eV werden die Anträge direkt bei der IB.SH gestellt.

Antragsfristen

Vor der Förderzusage durch die IB.SH darf mit der baulichen Maßnahme nicht begonnen werden. Eine Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn ist auf Antrag möglich.

Art und Höhe der Förderung

Die Förderung erfolgt durch Baudarlehen, deren Höhe sich nach den angemessenen Gesamtkosten, der Lage des Objektes und renditerelevanten Komponenten des Investors richtet.  

Neben dem Baudarlehen wird im 1. Förderweg ein Investitionszuschuss in Höhe von 250 € je m² geförderter Wohnfläche gewährt. Der Zuschuss und das Baudarlehen dürfen die förderfähigen Kosten und die maximale Förderhöhe nicht überschreiten. 

Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich nach der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens. Eigenkapital kann in Form von Barmitteln, Eigenleistungen oder in Form eines bezahlten Grundstücks eingebracht werden. 

Konditionen und Gebühren

Die Dauer der Zweckbindung beträgt 20 bzw. 35 Jahre.

Vereinbarung einer Miete von max. EUR 5,25 bis 6,10 pro m² mtl. (nach Regionalstufen, bzw. im zweiten Förderweg 7,30 EUR) je für die Dauer von 4 Jahren ab Bezugsfertigkeit. Erhöhung der Nutzungsentgelte ab dem 5. Jahr nach Bezugsfertigkeit bis zu 6,00 Prozent alle drei Jahre bis zum Ende der Zweckbindung zulässig.

Bei Zweckbindung von 35 Jahren (1. Förderweg): 
0 % Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 36. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5 % verzinst.

Bei Zweckbindung von 20 Jahren (1. Förderweg):
0 % Zinsen bis zum Ende des 10. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 11. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5 % verzinst.  

Bei Zweckbindung von 20 Jahren (2. Förderweg):
0% Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit. Ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5% verzinst.

0,5 % Verwaltungskosten (laufend)
1,5 % Tilgung zzgl. ersparter Zinsen
1,5 % Bearbeitungsentgelt (einmalig) 

Bei Ausbau und Erweiterung gelten andere Konditionen. Bitte sprechen Sie uns hierzu an.

Auszahlungsmodalitäten

Die Auszahlung erfolgt grundsätzlich nach Baufortschritt und Vorliegen weiterer vertraglich vereinbarter Auszahlungsvoraussetzungen in drei Raten (30% bei Baubeginn, 50 % bei Rohbaufertigstellung und 20% bei Bezugsfertigkeit).

Der ermittelte Investitionszuschuss wird grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt.

Kombinierbarkeit

Zinsverbilligte Kreditmittel der KfW können kumulativ eingesetzt werden, wobei die Gesamtfinanzierungssumme der Förderungen (incl. der erforderlichen Eigenbeteiligung) die Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Zweck und Ziel der Förderung

Förderung von Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie Studentenwohnheimplätzen

Was wird gefördert?

Sanierung, Modernisierung oder Teilmodernisierung

Wo wird gefördert?

Im Land Schleswig-Holstein unter Beachtung von Kontingenten

Wer ist antragsberechtigt?

Natürliche und juristische Personen, deren Bonität gegeben ist, sowie Kommunen

Technische Fördervoraussetzungen

  • Angemessenheit der Kosten
  • Einhalten von Mindeststandards nach der Energieeinsparverordnung

Weg der Antragstellung

Nach Zustimmung der Kommune mit Bestätigung über den Bedarf und technischer Prüfung durch die ARGE//eV werden die Anträge direkt bei der IB.SH gestellt.

Antragsfristen

Vor der Förderzusage durch die IB.SH darf mit der baulichen Maßnahme nicht begonnen werden. Eine Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn ist auf Antrag möglich.

Art und Höhe der Förderung

Die Förderung erfolgt durch Darlehen und Zuschüsse und kann bis zur Höhe der förderfähigen Kosten gewährt werden. Die Höchstgrenze beträgt jedoch 1.600 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Sanierung, 800 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Modernisierung bzw. 400 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Teilmodernisierung.
Der Zuschuss beträgt 150 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Sanierung, 100 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Modernisierung bzw. 50 Euro pro m² zu schaffender Wohnfläche bei Teilmodernisierung.

Konditionen und Gebühren

Dauer der Zweckbindung: insgesamt 25 Jahre bei Sanierung, 15 Jahre bei Modernisierung bzw. 10 Jahre bei Teilmodernisierung

Vereinbarung einer Miete von max. EUR 5,25 bis 6,10 pro m² mtl. (nach Regionalstufen) je für die Dauer von 4 Jahren ab Bezugsfertigkeit. Erhöhung der Nutzungsentgelte ab dem 5. Jahr nach Bezugsfertigkeit bis zu 6,00 Prozent alle drei Jahre bis zum Ende der Zweckbindung zulässig.
 
0 % Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit beträgt der Zins für die Restlaufzeit entsprechend vertraglicher Vereinbarungen 2,5 %.

0,5 % Verwaltungskosten (laufend)
2 % Tilgung bei Sanierung bzw. 3 % Tilgung bei Modernisierung oder Teilmodernisierung zzgl. ersparter Zinsen
1,5 % Bearbeitungsentgelt (einmalig)

Auszahlungsmodalitäten

Die Auszahlung erfolgt grundsätzlich nach Baufortschritt und Vorliegen weiterer vertraglich vereinbarter Auszahlungsvoraussetzungen in drei Raten (30% bei Baubeginn, 50 % bei Rohbaufertigstellung und 20% bei Bezugsfertigkeit).

Kombinierbarkeit

Zinsverbilligte Kreditmittel der KfW können kumulativ eingesetzt werden, wobei die Gesamtfinanzierungssumme der Förderungen (incl. der erforderlichen Eigenbeteiligung) die Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Zweck und Ziel des Kooperationsvertrages

  • Verbesserung der Wohnraumversorgung, des Wohnumfeldes und/oder des Wohnquartiers durch die Zusammenarbeit der Akteure, insbesondere im Rahmen integrierter Quartiersmaßnahmen
  • Steuerung der Wohnraumversorgung durch die Kommunen
  • Sicherung der Gesamtwirtschaftlichkeit eines Vorhabens
  • Interessenausgleich aller Beteiligten

Regelungen des Kooperationsvertrages 

  • Vertrag zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und IB.SH 
  • Flexibilisierung der Mietpreis- und Belegungsbindungen
  • Bildung eines Wohnflächenpools - unter Einbindung des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens - aus geförderten Wohnungen sowie angemessenen Ersatzwohnungen (Bewertung des Mietwertes und Bewertung der Angemessenheit durch die ARGE)
  • Übertragung der Zweckbindungen auf bisher ungebundene Wohnungen normalerweise im Verhältnis 1:1 (Ausgleich der Flächenbilanz)
  •  Bewertung der Mietvor- und -nachteile zur Ermittlung der "Verfügungsmasse" für Quartiersmaßnahmen
  • In der Regel Realisierung von Mietvorteilen durch freie Vermietung geförderter Wohnungen
  • Nutzung dieser Mietvorteile für Umsetzung von sozialen und investiven Quartiersmaßnahmen (Ausgleichsmaßnahmen) nach dem Äquivalenzprinzip
  • Ausgleich auch durch zusätzliche Fläche an Ersatzwohnungen möglich (z. B. im Verhältnis 1:3)
  • Jährliche Bilanzierungsgespräche zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und IB.SH (Bericht über Flächen- und Wertebilanz, Evaluation der Ausgleichsmaßnahmen und ggf. Veränderungen)
  • Regelmäßige Überprüfung und ggf. Anpassung der Mietwerte (3-Jahres-Rhythmus) im Wohnflächenpool

Beispiele für Ausgleichsmaßnahmen

  • Quartiers- und Wohnumfeldmaßnahmen (z. B. Bau und Betrieb von Quartiershäusern, Sozialmanagement, regelmäßige Veranstaltungen)
  • Versorgung besonderer Zielgruppen mit Wohnraum
  • Energetische Modernisierungen in Ersatzwohnungen

Sie sollen der Stabilisierung der Wohnverhältnisse, überwiegend im betroffenen Wohnquartier, dienen.

Vorteile/Nutzen des Kooperationsvertrages

Wohnungsunternehmen:

  • Flexibilisierung bei der Vermietung
  • Wohnumfeldstabilisierung mit öffentlicher Beteiligung
  • Geringere Fluktuation und weniger Leerstand sowie Werterhalt/-steigerung
  • Höhere Förderung durch Flexibilisierung

Kommune:

  • Stabilisierung der Wohnquartiere durch Ausgleichsmaßnahmen
  • Soziale Durchmischung wird beeinflussbar
  • Beteiligung privater Eigentümer an öffentlichen Aufgaben im Quartier
  • Steuerung der Wohnraumversorgung

Land / IB.SH:

  • Effizienter Fördermitteleinsatz
  • Erhöhung des Fördernutzens durch Unterstützung von Quartiersmaßnahmen


Rechtliche Grundlagen

  • § 6 SHWoFG Kooperationsvertrag
  • § 10 SHWoFG Gegenleistungen
  • § 14 SHWoFG Freistellung
  • Weitere Verfahrensregelungen in den VB-SHWoFG und der SHWoFG-DVO


Weiterführende Informationen

Hier stehen Ihnen die Arbeitshilfe zum Kooperationsvertrag und der Vortrag "Soziale Wohnraumförderung - Wirkungsweise eines Kooperationsvertrages" als PDF-Download zur Verfügung. Weitere Informationen finden Sie am Ende dieser Seite unter "Wichtige Downloads".

Vorfinanzierung durch Ankauf künftiger Kapitalforderungen aus Grundstücksverkäufen nach Baulanderschließungsmaßnahmen.

Fördergegenstände und Förderungsvoraussetzungen

Gegenstand und Ziel der Förderung ist die Schaffung von Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude (Neubau). Die Fördermöglichkeiten von Baudarlehen werden ergänzt durch die Förderung von Maßnahmen, die der Bereitstellung von verbilligtem Bauland dienen. Die Gemeinde als Empfängerin der Fördermittel muss die für die Soziale Wohnraumförderung zu nutzenden Baugrundstücke zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis anbieten.

Die Förderung setzt voraus, dass für das Fördergebiet ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Dieser muss unter Berücksichtigung entsprechender landesplanerischen Zielsetzungen geeignet sein, auch für die Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung eine unmittelbare Bedarfslage nachhaltig und wirkungsvoll zu decken.

Der Forderungskauf erstreckt sich auf einen vertraglich zu vereinbarenden Teil der künftigen Kaufpreiserlöse. Dadurch erhält die Gemeinde das erforderliche Kapital, um die Kosten für die Erschließung, den evtl. noch erforderlichen Ankauf der Erschließungsfläche und für die Schaffung der notwendigen ortsgebundenen Infrastruktur decken zu können. Im Gegenzug muss die Gemeinde die Forderungen bis höchstens 75 % der künftigen Kaufpreiserlöse an die IB.SH zugunsten des Zweckvermögens Wohnraumförderung / Krankenhausfinanzierung abtreten.
Die Gemeinde verpflichtet sich, alle die für die Maßnahmen der Sozialen Wohnraumförderung vorgesehenen Grundstücke unterhalb der an dem Standort oder an vergleichbaren Standorten geltenden Verkehrswerten zu veräußern.

Preisermittlung für den Forderungskauf

Bei der Kaufpreisermittlung sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

  1. Der vereinbarte Abzinsungszeitraum (höchstens 5 Jahre)
  2. Der Abzinsungssatz von 0,5 % p.a.
  3. Die Bearbeitungsgebühr i. H. von 1 % der abgetretenen Forderungen

Fördergegenstände und Förderungsvoraussetzungen  

Beim Erwerb von Zweckbindungen stellt der Investor vorhandenen und ungebundenen Wohnraum für einen Zeitraum von z.B. 10 oder 15 Jahren für die Vermietung an Berechtigte zur jeweiligen Fördermiete zur Verfügung.

Bei dem zur Verfügung gestelltem Wohnraum muss es sich nicht um einen Neubau handeln. Der Energiekennwert für Heizung und Warmwasserbereitung muss kleiner 140 kWh/m²a sein und das fiktive Baujahr nicht älter als 1990.

Als Gegenleistung für diesen Mietverzicht erhält der Investor für die Dauer der Zweckbindung ein zinsvergünstigtes Förderdarlehen zur freien Verwendung. Das Darlehen kann z.B. für den Neubau, die Modernisierung bzw. Sanierungen von Wohnraum oder die Umschuldung von bestehenden Darlehen verwendet werden.

Grundsatz der Förderung

Zweck und Ziel der Förderung

Förderung von Genossenschaftswohnungen 

Wer ist antragsberechtigt?

Die Förderung richtet sich an Baugemeinschaften, die unter Aufbringen von Eigenkapital und Selbsthilfeleistungen eine Genossenschaft gründen, um ein Wohngebäude zur gemeinsamen Selbstnutzung in Schleswig-Holstein zu errichten. Das Gebäude soll dauerhaft nach den Prinzipien genossenschaftlichen Eigentums in verantwortender Mitbestimmung bewirtschaftet werden, so dass das Projekt zur sozialen Wohnungsversorgung und Nachbarschaftsbildung beiträgt.

Antragsberechtigt sind Baugemeinschaften, die eine in das Genossenschaftsregister eingetragene Wohnungsgenossenschaft gegründet haben oder in Gründung sind. (Baugemeinschaftsmodell).

Wohnungsgenossenschaften sind auch dann antragsberechtigt, wenn sie im Auftrag einer Baugemeinschaft handeln und Träger der Fördermaßnahme sind (Kooperationsmodell). Dazu organisiert sich die Baugemeinschaft als juristische Person und sichert durch einen Vertrag oder eine Satzung Art und Umfang der Selbstbestimmungsrechte für das Wohnprojekt.
Alle Mitglieder der Baugemeinschaft müssen der antragstellenden Wohnungsbaugenossenschaft als Einzelmitglied und als Mitglied der aus der Wohngruppe heraus gegründeten juristischen Person beigetreten sein.

Was wird gefördert?

Errichtung von Genossenschaftswohnungen in Schleswig-Holstein:

  • Neubau
  • Erwerb
  • Modernisierung bzw. Sanierung

Eine Belegung der Genossenschaftswohnungen ist nicht nur durch Haushalte im Sinne von § 8 Abs. 5 SHWoFG, sondern auch durch Wohngemeinschaften möglich.

Höhe der Förderung

Die Förderung des Landes beträgt grundsätzlich bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten. Zu den förderfähigen Gesamtkosten gehören auch anerkennungsfähige Kosten, die mit der Gründung der Wohnungsgenossenschaft im unmittelbaren Zusammenhang stehen.
Die Förderhöhe richtet sich zusätzlich nach renditerelevanten Komponenten. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Wohnprojektes muss aus sich heraus gegeben sein.

Genossenschaftliche Baugemeinschaften können zwischen der Förderung nach Nummer 1 bis 3 oder nach Nummer 9 der Finanzierungsrichtlinien wählen. 

Art der Förderung

Die Förderung kleiner Genossenschaften nach Nummer 9 der Finanzierungsrichtlinien erfolgt in drei Fallgruppen.

Die Fallgruppe I ist für Wohnberechtigte, die die Einkommensgrenze nach § 8 Abs. 2 SHWoFG in Verbindung mit § 7 Abs. 2 SHWoFG DVO einhalten. Je nach Lage des Objektes (vier Regionalstufen) bemisst sich die Obergrenze der Höhe der Nutzungsentgelte.
Neben dem Baudarlehen wird ein Investitionszuschuss in Höhe von 250 € je m² geförderter Wohnfläche der Fallgruppe I gewährt.

In der Fallgruppe II gilt die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 5 SHWoFG DVO. Dies entspricht einer Überschreitung  von bis zu 20 Prozent im Vergleich zur Fallgruppe I.

Die Fallgruppe III ist speziell für die Regionalstufe IV. Die Wohnberechtigten liegen innerhalb der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 7 SHWoFG DVO. Dies entspricht einer Überschreitung  von bis zu 40 Prozent im Vergleich zur Fallgruppe I.

Kombinierbarkeit

Zinsverbilligte Kreditmittel der KfW können kumulativ eingesetzt werden, wobei die Gesamtfinanzierungssumme der Förderungen (inklusive der erforderlichen Eigenbeteiligung) die Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Technische Fördervoraussetzungen 

  • Angemessenheit der Kosten
  • Einhalten von Mindeststandards nach der Energiesparverordnung
  • Einhalten von Wohnflächengrenzen

Konditionen und Gebühren

Die Zweckbindung beträgt grundsätzlich 35 Jahre.

Vereinbarung eines monatlichen Nutzungsentgeltes für die Dauer von 4 Jahren ab Bezugsfertigkeit 

  • von höchstens EUR 5,25 bis 6,10 je m² (nach Regionalstufen) in Fallgruppe I 
  • von höchstens EUR 7,30 bzw. 8,00 je m² in Fallgruppe II bzw. III
  • Erhöhung der Nutzungsentgelte ab dem 5. Jahr nach Bezugsfertigkeit bis zu 6,00 Prozent alle drei Jahre bis zum Ende der Zweckbindung zulässig.

Bei 35 Jahren Zweckbindung:
0,00 % Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 36. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,50 % verzinst.

0,50 % Verwaltungskosten (laufend)
1,50 % Tilgung zzgl. ersparter Zinsen
1,50 % Bearbeitungsentgelt (einmalig)

Weg der Antragstellung

Nach Zustimmung der Kommune mit Bestätigung über den Bedarf an den Förderwohnungen und technischer Prüfung durch die ARGE//eV werden die Anträge direkt bei der IB.SH gestellt.

Antragsfristen

Vor der Förderzusage durch die IB.SH darf mit der baulichen Maßnahme nicht begonnen werden.

Auszahlungsmodalitäten

Die Auszahlung erfolgt grundsätzlich nach Baufortschritt und Vorliegen weiterer vertraglich vereinbarter Auszahlungsvoraussetzungen in drei Raten (30% bei Baubeginn, 50 % bei Rohbaufertigstellung und 20% bei Bezugsfertigkeit).

Der ermittelte Investitionszuschuss wird grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt.

Ihre Beraterinnen und Berater

Annett Simonsen
Annett Simonsen
Genossenschaftliche Wohnprojekte
Simone Holm
Simone Holm
Wohnungsunternehmen und gewerbliche Investoren
Michael Neeve
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Wohnungsunternehmen und gewerbliche Investoren
Imme Rebien
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Gereon Westphal
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Hilmar Müller-Teut
Hilmar Müller-Teut
Analyst Wohnungsmarkt

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