Das Lebenszyklusmodell

In der Praxis des öffentlichen Hochbaus hat sich zur Umsetzung des Lebenszyklusansatzes die gebündelte Übertragung von Planung, Bau, Gebäudemanagement und ggf. Finanzierung über einen Zeitraum zwischen ca. 15 und 30 Jahren etabliert.


Das Inhabermodell

Überwiegend kommt das sog. Inhabermodell zum Einsatz, bei dem das Grundeigentum beim öffentlichen Auftraggeber liegt und bleibt. Mit der Bündelung von Leistungen im Lebenszyklus wird die Gesamtverantwortung für den dauerhaften Erhalt für ein oder mehrere Gebäude an einen Auftragnehmer übertragen. Damit übernimmt dieser einen Teil der konventionell typischen Bauherrenaufgaben und für den Auftraggeber entfällt eine ganze Reihe von Schnittstellen.

Eine sorgfältige Ausschreibung ist entscheidend für das Gelingen

Die Bündelung der Leistungen, deren Abhängigkeiten und die Langfristigkeit des Projektvertrages erhöhen die Komplexität in der Beschaffungsphase. Der Auftrag sollte möglichst so umfassend und klar beschrieben werden, dass bei der Ausführungsplanung und später beim Bau keine wesentlichen Änderungen mehr erforderlich werden. Das erfordert auch eine frühzeitige Abstimmung mit Beteiligten und Betroffenen.

Das Leistungspaket wird aufgrund seines Umfangs in der Regel europaweit ausgelobt und nach Abschluss des Wettbewerbs auf einzelvertraglicher Basis von einem privaten Partner übernommen. Grundlage ist eine möglichst funktionale Leistungsbeschreibung, um Spielräume in der Ausgestaltung technischer und konzeptioneller Lösungsvarianten zu ermöglichen. Der Entwurf entsteht gemeinsam mit der verbindlichen Preiskalkulation im oftmals mehrstufigen Wettbewerb. Durch optimale Gewichtung von Preis und qualitativen Zuschlagskriterien, z.B. Architektur, Städtebau sowie Material- und Servicequalitäten, kann ein in jeder Hinsicht ausgewogenes Wettbewerbsergebnis erzielt werden.


Beispielprojekt: Der Neubau der Grund- und Gemeinschaftsschule Heikendorf

Geschafft – nachdem bereits im vergangenen Dezember die offizielle Schlüsselübergabe an den Eigentümer, die Gemeinde Heikendorf, stattfand, wurde am 15. März 2019 der Neubau der Grund- und Gemeinschaftsschule Heikendorf feierlich eingeweiht. Die erfolgreiche Realisierung des Neubaus, der Platz für ca. 800 Schüler und 60 Lehrer bietet, ist ein Meilenstein für die Gemeinde und deren Umland. Mit dem Neubau verfügt Heikendorf über einen modernen Schulstandort mit offenem Ganztagsangebot, Mensa und zeitgemäßer Ausstattung.

Modernisieren oder Neubauen?

Als die Gemeinde im Jahr 2012 den baulichen und technischen Zustand der in die Jahre gekommenen Schulgebäude feststellen ließ, ergaben sich erhebliche Sanierungs- und Modernisierungsbedarfe. Angesichts des umfangreichen baulichen Bedarfs standen zunächst zwei Lösungsmöglichkeiten im Raum: die Sanierung und Modernisierung des vorhandenen Gebäudebestands oder ein Neubau auf einem neuen Grundstück an einem neuen Standort. Für die Gemeinde war es von Beginn der Planungen an wichtig, das Projekt von einem verlässlichen Partner aus räumlicher Nähe professionell begleitet zu lassen, der den Beschaffungsprozess steuert, die Zusammenarbeit der Beteiligten koordiniert, kompetent in Wirtschaftlichkeitsfragen berät, in diversen Entscheidungsprozessen unterstützt und über die die notwendigen Praxiserfahrungen verfügt. Mit dem Infrastruktur-Kompetenzzentrum der IB.SH hat sie diesen Partner im Jahr 2014 gefunden.

Lohnt sich das Lebenszyklusmodell?

Im Rahmen einer Maßnahmenwirtschaftlichkeitsuntersuchung durch das Infrastruktur-Kompetenzzentrum wurde umfassend abgewogen, ob eine Sanierung oder ein Neubau vor dem Hintergrund der Zielsetzungen der Gemeinde am besten geeignet sei, wobei sich der Neubau als vorzugswürdig, weil wirtschaftlicher ergab. Um für den Neubau einen optimalen Standort zu ermitteln, wurden sechs Standortvarianten analysiert. Darauf aufbauend erfolgte eine vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, bei der eine konventionelle losweise Ausschreibung des Neubaus einer funktional gebündelten Ausschreibung im Lebenszyklusmodell gegenübergestellt wurde.

Kern der Untersuchung war ein Vergleich sämtlicher projektrelevanter Kosten (Bau-, Betriebs-, Transaktions-, Risiko- und Finanzierungskosten), um eine belastbare Aussage zur voraussichtlichen Wirtschaftlichkeit einer alternativen Beschaffung zu erhalten. Dabei wurden auch Überlegungen zur Finanzierung und Fördermitteleinbindung einbezogen. Im Ergebnis wurden Gesamtkosten für das Projekt von ca. 30 Mio. EUR über einen Betrachtungszeitraum von 28 Jahren und ein erwartbarer Wirtschaftlichkeitsvorteil von 8% für das Lebenszyklusmodell ermittelt.

Das Vergabeverfahren

Nachdem Verwaltung und Politik ihr Votum für die Umsetzung im Lebenszyklusmodell gegeben hatte, wurde mit den notwendigen Vorbereitungen für das Vergabeverfahren begonnen. Im Dezember 2015 erfolgte die Ausschreibung im Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb im europäischen Amtsblatt.

Unter der Koordination von Herrn Krabbenhöft unterstützte das Beraterteam bei der Erstellung der Vergabeunterlagen mit funktionalen Leistungsbeschreibungen, Eignungs- und Wertungskriterien, Bewerbungsbedingungen und Projektvertragsentwurf. Nach der Beantwortung sämtlicher Bieterfragen, Prüfung und Wertung von Teilnahmeanträgen und Angeboten und Verhandlungsgesprächen stand am Ende des Vergabeverfahrens fest, welches Angebot anhand der Zuschlagskriterien zur Umsetzung ausgewählt werden sollte.

Zuletzt stellte das IB.SH Infrastruktur-Kompetenzzentrum eine abschließende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung auf und verglich das Angebot des obsiegenden Bieters mit dem konventionellen Vergleichswert. Dabei ergab sich aus dem Angebot letztlich ein weitaus höherer Wirtschaftlichkeitsvorteil als zuvor erwartet. Im April 2017 wurde der Auftrag an die Firma Goldbeck Public Partner GmbH aus Bielefeld erteilt und der Projektvertrag unterzeichnet.

Die Finanzierung

Die Investitionskosten der viergeschossigen Grund- und Gemeinschaftsschule beliefen sich auf ca. 13,5 Mio. EUR. Während dem Auftragnehmer die Bauzeitfinanzierung oblag, organisierte die Gemeinde eigenständig die Investitionsfinanzierung nach Baufertigstellung. Ein Teil wurde aus Mitteln des Kommunalen Investitionsfonds, der restliche Teil mit einem Kommunalkredit der IB.SH (30 jährige Laufzeit) finanziert. Die Verwaltung hatte die Kommunalaufsicht frühzeitig in der Vorbereitungsphase eingebunden. Eine Einzelgenehmigung des Vorhabens durch die Kommunalaufsicht war aufgrund der Eigenfinanzierung durch die Gemeinde nicht erforderlich.

Die Fertigstellung

„Es ist mit Abstand das größte Millionenprojekt für Heikendorf“, erklärte der damalige Bürgermeister Herr Orth. Mit dem Bau wurde im Sommer 2017 begonnen und die Fertigstellung (Schlüsselübergabe) erfolgte bereits im Dezember 2018. Bis zum Jahr 2043 wird Goldbeck Public Partner GmbH das Gebäudemanagement übernehmen, dieses umfasst u.a. Wartung und Instandhaltung des Gebäudes einschließlich der technischen Anlagen, Reinigungs-, Entsorgungs-, Sicherheits- und Hausmeisterdienste, Pflege der Außenanlagen und Winterdienst. Dem Auftragnehmer obliegt auch das Energiemanagement für das Objekt, damit die Verbräuche stets auf optimalem Niveau gehalten werden. Der Auftragnehmer hat vertraglich Verbrauchsmengen garantiert, die nicht überschritten werden dürfen.
In Heikendorf ist unweit der Kieler Förde ein moderner und nachhaltiger Schulneubau entstanden, mit dem für zeitgemäßes Lehren und Lernen sowie das weitere Zusammenwachsen der beiden Schulen die besten Voraussetzungen bestehen. Die Gemeinde freut sich über das Erreichte und ist überzeugt, dass sie mit dem Lebenszyklusmodell den richtigen Weg eingeschlagen hat. Ihre Erwartungen an Termintreue und Kostensicherheit wurden nicht enttäuscht und mit dem architektonischen Erscheinungsbild ist man mehr als zufrieden.

Verbreitung des Lebenszyklusmodells in Schleswig-Holstein

Neubau Gymnasium Schwarzenbek

  • Investitionsvolumen 20 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Projektfinanzierung

 

Neubau Wolfgang-Borchert-Gymnasium Halstenbek

  • Investitionsvolumen 21 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Eigenfinanzierung der Gemeinde

 

Neubau Kinderzentrum Wentorf

  • Grundschule mit Sporthalle, Aula, Cafeteria, sowie Kindertagesstätte mit angeschlossener Krippe
  • Investitionsvolumen 14 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Eigenfinanzierung der Gemeinde

Neubau Inselschule Burg auf Fehmarn

  • Investitionsvolumen 12 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Forfaitierung mit Einredeverzicht

 

Neubau Grund- und Gemeinschaftsschule Halstenbek

  • Inhabermodell
  • Investitionsvolumen 13 Mio. EUR
  • Forfaitierung mit Einredeverzicht

 

Erweiterungsbau Universität Flensburg

  • Investitionsvolumen 11 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Forfaitierung mit Einredeverzicht

 

Neubau Mehrzweckhalle Mölln

  • Investitionsvolumen 3 Mio. EUR
  • Inhabermodell
  • Forfaitierung mit Einredeverzicht

 

Ihre Ansprechpartner im Infrastruktur-Kompetenzzentrum